Fraude met hypotheek: wat is het, wat zijn de gevolgen en wat moet je doen?

De huizenmarkt is voor veel mensen stressvol: hoge prijzen, strenge regels en beperkte kansen. In deze druk ontstaat ruimte voor fraude – vaak zonder dat mensen zich volledig bewust zijn van de risico’s. Fraude met een hypotheek is een vorm van financieel bedrog die steeds vaker voorkomt in Nederland. Niet alleen criminelen maken zich hier schuldig aan, maar ook gewone woningzoekers kunnen – soms onbewust – betrokken raken.

In deze blog leggen we je uit wat hypotheekfraude precies inhoudt, welke vormen er zijn, wat de gevolgen kunnen zijn en vooral: wat je moet doen als jij wordt verdacht of slachtoffer bent geworden van fraude met een hypotheek.

Wat is fraude met hypotheek?

Fraude met hypotheek houdt in dat er bewust onjuiste of misleidende informatie wordt verstrekt bij de aanvraag van een hypotheek. Het doel is om zo een lening te krijgen die op basis van de werkelijke situatie niet mogelijk zou zijn. Vaak gaat het om vervalste documenten, valse verklaringen of misleidende constructies.

Denk hierbij aan:

• Loonstroken of jaaropgaven aanpassen
• Een valse werkgeversverklaring indienen
• Een woning bewust te hoog laten taxeren
• Verzwijgen dat een pand verhuurd is
• Een hypotheek afsluiten voor een ander doel dan opgegeven

Bij fraude met een hypotheek draait het om opzet: iemand probeert bewust de bank te misleiden om financieel voordeel te behalen. Daarmee benadeel je de geldverstrekker, en in bredere zin ook de financiële sector én jezelf – zeker als je betrapt wordt.

Vormen van hypotheekfraude

Er zijn veel manieren waarop hypotheekfraude gepleegd kan worden. Hieronder bespreken we de meest voorkomende.

1. Inkomensfraude

Dit is verreweg de meest bekende vorm. Denk aan:

• Vervalste loonstroken of jaaropgaven
• Een nep-werkgeversverklaring
• Een tijdelijk contract dat als vast wordt gepresenteerd

Soms gebeurt dit bewust door de aanvrager zelf. Maar het komt ook voor dat mensen via een tussenpersoon of “bemiddelaar” onbewust betrokken raken bij deze vorm van fraude.

2. Manipulatie van taxaties

Een woning die ineens €80.000 meer waard lijkt dan een maand eerder? Dan is er vaak iets aan de hand. Fraude via taxaties gebeurt onder andere door:

• Het bewust overschatten van de woningwaarde
• Het verzwijgen van relevante info (bijvoorbeeld dat het pand verhuurd is)
• Samenwerking tussen fraudeur en taxateur

3. Misbruik van katvangers

In sommige gevallen worden mensen gebruikt als katvanger: zij kopen een woning “op papier”, maar zijn feitelijk slechts een tussenpersoon voor de echte koper – vaak een crimineel. Zij ondertekenen documenten en nemen de hypotheek op zich, maar hebben geen zeggenschap.

De katvanger draait uiteindelijk op voor de hypotheeklasten, en komt financieel zwaar in de problemen als het fout loopt.

4. Witwassen via hypotheekfraude

Criminelen gebruiken vastgoed en hypotheken om zwart geld wit te wassen. Bijvoorbeeld:

• Zwart geld gebruiken als “spaargeld” bij de hypotheekaanvraag
• Nepbedrijven inzetten om schijninkomen te creëren
• Vastgoed kopen, verhuren en doorverkopen om het geld te laten “circuleren”

In deze gevallen is fraude met hypotheek een onderdeel van een breder crimineel netwerk.

Wat zijn de gevolgen?

Zodra fraude met een hypotheek wordt vermoed of aangetoond, zijn de gevolgen vaak verstrekkend. Zowel juridisch als financieel:

Strafrechtelijke gevolgen

• Valsheid in geschrifte en oplichting zijn misdrijven
• Straffen kunnen oplopen tot vier jaar gevangenisstraf
• Ook witwassen kan ten laste worden gelegd als het geld uit illegale bron komt

Opname in het Extern Verwijzingsregister (EVR)

• Banken kunnen je opnemen in het EVR – een zwarte lijst
• Dit kan tot acht jaar duren
• Je kunt in die periode geen hypotheek of lening krijgen
• Soms sluit je bank zelfs al je rekeningen

Financiële schade

• De hypotheek kan worden ingetrokken
• Je kunt gedwongen worden je woning te verkopen
• Er blijft vaak een flinke restschuld over

En misschien nog het ergste: je hebt een stempel van “fraudeur”, terwijl je soms niet eens wist dat er iets fout ging.

Wat als je onbedoeld betrokken bent geraakt?

Niet iedereen die bij fraude betrokken is, is ook dader. In veel gevallen worden mensen misleid door tussenpersonen, makelaars of malafide hypotheekadviseurs.

Voorbeeld: Je denkt dat iemand je helpt bij een hypotheekaanvraag. Hij regelt de documenten. Jij ondertekent, alles lijkt in orde. Maanden later blijkt dat je loonstroken zijn aangepast. Jij wist van niets – maar je loopt nu wél risico.

Banken en het OM nemen in zulke gevallen vaak aan dat je “drommels goed wist wat er speelde”. De bewijslast wordt in de praktijk vaak omgedraaid. Jij moet aantonen dat je niet bewust hebt meegedaan.

Daarom is het cruciaal om in een vroeg stadium juridisch advies in te winnen.

Wat kun je doen als je verdacht wordt van hypotheekfraude?

Word je benaderd door je bank, krijg je een brief over een mogelijke EVR-registratie of ben je zelfs al gedagvaard? Dan zijn er drie hoofdopties:

1. Je erkent (een deel van) de fout

Als je inderdaad een fout hebt gemaakt (bijvoorbeeld door druk of onwetendheid), kun je dit toegeven. Het voordeel is dat banken soms coulanter zijn. Maar: een bekennende verklaring kan ook worden doorgestuurd naar de politie of het OM.

2. Je geeft geen inhoudelijke verklaring

Je kiest ervoor om niets te zeggen zonder juridisch advies. Zo voorkom je dat je onbedoeld bewijs tegen jezelf levert. Nadeel: je mist de kans op verzachting of uitleg richting de bank.

3. Je ontkent de fraude

Als je écht van niets wist of slachtoffer bent van misleiding, kun je dit onderbouwen. Zorg dan wél voor sterke onderbouwing, liefst met hulp van een gespecialiseerde advocaat.

Voorkomen is beter dan genezen: tips

Wil je hypotheekfraude voorkomen? Let dan op het volgende:

• Controleer elk document dat namens jou wordt ingediend
• Wees alert op adviseurs die “alles wel even regelen”
• Sla alarm bij onduidelijke constructies of beloftes die te mooi lijken om waar te zijn
• Bewaar alle correspondentie, offertes en verklaringen goed
• Laat bij twijfel een advocaat meekijken vóór je tekent

Conclusie

Fraude met een hypotheek is niet alleen iets van georganiseerde bendes of criminelen. Het gebeurt vaker dan je denkt – en soms zelfs zonder dat je het doorhebt. Maar de gevolgen zijn serieus: strafrechtelijk, financieel én persoonlijk. Een verkeerde keuze of een verkeerde vertrouwenspersoon kan je jarenlang achtervolgen.

Word je verdacht van hypotheekfraude? Sta je op het punt opgenomen te worden in het EVR? Ben je slachtoffer geworden van een frauduleuze tussenpersoon?

Wacht dan niet. Neem contact op met een gespecialiseerde advocaat. Hoe eerder je je verhaal helder hebt, hoe beter je positie – en hoe groter de kans op een goede afloop.